上海房价快速上涨风险累积 政府欲调供地结构

在过去的4个月里，生意人王元化名看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘，发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米，“已经从3万元/平方米看到5万元/平方米了”；春节过后，张文刚出售其位于闵行区的3房单元，要换到虹口的房，三天之内，房子总价跳了5万。

这就是当前上海的房地产市场。2015年中国部分城市房地产上行行情之下，上海一、二手房共成交4986万平方米，总成交金额超过1.4万亿元，成为全球第一大市场。

来自克而瑞研究中心的数据显示，1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，比北京楼盘、深圳楼盘多卖了一倍以上；成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。

上海二手房市场亦然，共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元，各项数据是一手住宅成交的2倍左右，金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比，二手房成交金额近乎是北京2倍，其成交面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%。那么，上海房价为什么快速上涨？

快速上涨两大原因

表面上看，“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨，有房群体的资产开始膨胀，净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应：投资效应与首付门槛降低效应。

因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。

陈昆化名前两年买了一套300万元的房子首付60万，按揭240万，两年后房价上涨了50%，那么房子总价是450万，卖掉之后，付掉240万银行贷款和契税之后，手头净现金200万元，此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨，从60万到200万，如果靠积累的话，需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨，从60万到200万，一步到位，原来用于积累首付的钱可以用来支付新的按揭。于是，上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。

克而瑞研究中心分析师陈开朝分析指出，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。一个解释是，此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是，上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”，买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来？

有些干扰项可以排除掉，比如股市，现在股市还很低迷，不可能对当前上海楼市起到支撑作用。还有，上海经济基本面好，富人本来就比较多，其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话，早几年中高端和豪宅就应该是主力了，不会等到现在。就近三年看，上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳，基本是前几年赚多少工资，今年也赚的差不多。

陈开朝分析称：随着房价上涨，没有房的人越来越买不起房；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以最终的结果是，上海楼市的刚需驱动力越来越弱。

泰禾集团(000732,股吧)000732.SZ华东区投资总监王显巍认为上海房价较快上涨的局面短期内难以改变：“房价的影响因素非常多，但基本因素个人看来非常简单而清晰，即：供求关系决定房价涨跌；资金面决定是否过快上涨或下跌。”

王显巍进一步指出，上海随着城市的快速发展，可供开发建设土地已经非常紧张，目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转，最终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发；近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的，这也是公认的事实，供少需多之下，房价自然上涨。

王显巍认为，目前货币超发，股市风险大，实体经济不景气，好的投资渠道很少，加之房贷利率持续降低，所以上海楼市的资金面是非常充裕的，因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。

政府欲调结构

在市场关注中介抬价，买卖疯狂的时候，上海政府正试图通过调整供地结构与户型供应结构减缓未知的隐性的风险。

此前的1月29日，上海市长杨雄公开表示，上海楼市限购措施不会改变；供应结构上，希望多增加一些中小户型的供应量。2月中旬，上海市政府发布的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》流出，这份文件的核心内容是：今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。